Как купить квартиру, если она в ипотеке – пошаговая инструкция 2025

Ипотека – один из самых популярных способов обзавестись собственным жильем, если нет всей суммы для покупки. По данным аналитиков, средний срок ипотечного кредита в России – до 30 лет. За это время у заемщика может многое измениться: переезд, развод, рождение детей, смена планов. В результате он решает продать квартиру, не дожидаясь полного погашения кредита.

Можно ли купить такую недвижимость? Какие есть риски? И как обезопасить себя – рассказываем подробно, с учётом законодательства и банковской практики 2025 года.

Можно ли купить дом или квартиру с обременением и насколько это безопасно?

Да, купить квартиру или дом, находящиеся в ипотеке, законно и вполне реально. Такие сделки не являются редкостью – особенно на фоне того, что многие россияне оформляют ипотечные кредиты сроком до 30 лет. За это время обстоятельства могут измениться, и заемщик решает продать жильё, не дожидаясь погашения долга.

Что такое обременение?

Обременение – это ограничение права собственности. Если квартира находится в ипотеке, она является залогом по кредиту, а значит, любые юридические действия с ней возможны только с согласия банка. Такое ограничение указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и сохраняется до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Законодательная база

Право продавать имущество с обременением закреплено в статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ней указано, что продажа возможна только при согласии залогодержателя, то есть банка.

Также важно учитывать положения статьи 346 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на заложенное имущество не прекращает залог – он сохраняется за новым собственником.

Можно ли купить такую недвижимость?

Да, но с соблюдением условий:

1. Банк-продавец должен дать письменное согласие на сделку.
2. Покупатель должен быть информирован о наличии обременения.
3. Деньги за квартиру чаще всего направляются на погашение остатка долга.
4. Обременение снимается только после полного погашения ипотеки продавца.

Если все этапы пройдены правильно, такая покупка ничем не хуже стандартной – главное, соблюдать процедуру и не переводить деньги «из рук в руки».

Насколько это безопасно?

Сделка будет безопасной, если:

• Вы проводите её через банк, а не напрямую с продавцом.
• Вся сумма передаётся через аккредитив, эскроу-счёт или банковскую ячейку.
• Обременение снимается до или одновременно с переходом права собственности.
• Проверен остаток долга, нет просрочек, продавец дееспособен, а документы – в порядке.

Если вы соблюдаете эти правила, риски минимальны. Банки сами заинтересованы в том, чтобы такая сделка прошла безопасно и прозрачно.

Когда могут возникнуть риски?

Опасность возникает, если:

• Продавец скрывает обременение.
• Стороны пытаются «обойти банк».
• Деньги передаются до оформления сделки.
• В договоре не отражено, как и когда будет погашен кредит.

В 2025 году большинство банков, риелторов и нотариусов имеют отработанные процедуры по таким сделкам, и, если действовать в рамках закона, они не несут дополнительных угроз для покупателя.

В чём особенности покупки ипотечной недвижимости?

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, имеет ряд существенных отличий от стандартной сделки. Главное отличие – вы имеете дело не только с продавцом, но и с кредитной организацией, в залоге у которой находится объект недвижимости. Это требует дополнительной координации, проверок и юридических процедур. Но при грамотном подходе сделка остаётся безопасной.

Почему важно согласие банка?

Согласно статье 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», недвижимость, находящаяся в залоге, может быть продана только с письменного согласия залогодержателя, то есть банка.

Без этого согласия Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Поэтому любое оформление начинается с согласования сделки с банком-кредитором продавца.

Основные особенности такой сделки:

1. Обязательное участие банка

Вы не можете просто подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку – все действия проходят через банк. Обычно:

• Продавец подаёт заявление в банк о намерении продать квартиру.
• Банк оценивает покупателя (если вы берёте ипотеку – в том числе как заёмщика).
• Согласует порядок погашения оставшегося долга.
• Готовит документы для снятия обременения после оплаты.

2. Расчёты – только через безопасные механизмы

Никаких наличных или переводов напрямую продавцу. Все расчёты проходят строго через:

• Аккредитив – банковская гарантия, средства передаются только при выполнении условий сделки.
• Банковскую ячейку – деньги передаются при предоставлении регистрационных документов.
• Эскроу-счёт – применяется, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку или у застройщика.

Это исключает риски для всех сторон: продавец не получит деньги, пока не будет снято обременение, а покупатель – пока не получит права собственности.

3. Долг должен быть погашен до регистрации

Одно из ключевых условий сделки: обременение снимается только после полного погашения ипотеки продавца. Это может быть сделано:

• За счёт средств покупателя (если он платит наличными).
• За счёт новой ипотеки покупателя (если он берёт кредит в своём банке, а не у того же кредитора, что и продавец).
• Иногда банки проводят так называемую внутреннюю перекредитовку, если обе стороны – их клиенты.

Важно: регистрация перехода права собственности в Росреестре невозможна, пока не снят залог. Это жёсткое требование закона.

4. Дополнительные соглашения и проверки

Такие сделки часто сопровождаются:

• Дополнительными соглашениями между сторонами и банком;
• Оценкой остатка задолженности, штрафов и комиссий;
• Проверкой платежеспособности покупателя, особенно если он оформляет ипотеку;
• Юридической экспертизой квартиры, особенно если обременение наложено давно.

Что это значит для покупателя: разбираемся по шагам

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, – не редкость в 2025 году. Из-за роста ипотечного кредитования за последние 10 лет, таких объектов на рынке стало значительно больше. Но для покупателя это означает, что процесс сделки будет сложнее и дольше, чем при покупке «свободной» недвижимости.

✅ 1. Придётся согласовывать сделку с банком продавца

Если квартира находится в залоге у банка, то любое отчуждение (продажа, дарение и т.д.) невозможно без письменного согласия кредитора. Банк должен:

• Проверить условия предстоящей сделки.
• Оценить платёжеспособность покупателя (если тот тоже оформляет ипотеку).
• Убедиться, что остаток по кредиту будет погашен до регистрации перехода права.

Без этого согласия Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

📌 Совет: запросите у продавца письменное согласие банка заранее. Обычно оно оформляется в виде официального письма, действительного 30 календарных дней.

✅ 2. Необходимы дополнительные документы

Покупателю нужно быть готовым к тому, что банк (а иногда и продавец) запросит:

• Копию паспорта покупателя;
• Согласие на обработку персональных данных;
• ИНН;
• Справки о доходах (если берётся ипотека);
• Договор задатка или предварительный договор купли-продажи;
• Гарантии оплаты – аккредитив, эскроу или нотариальное обязательство.

Если у покупателя есть ипотека в другом банке, может понадобиться тройное согласование сделки: между двумя банками и сторонами.

✅ 3. Нужно закрыть ипотеку продавца

Без погашения остатка долга банк не снимет обременение, а значит, квартира не может быть зарегистрирована в Росреестре. Есть три основных варианта:

1. Покупатель переводит деньги напрямую банку – на погашение кредита продавца. Только после этого оформляется переход права собственности.
2. Покупатель берёт ипотеку – и средства идут на закрытие предыдущего кредита, а квартира переходит в залог новому банку.
3. Рефинансирование – когда один банк выкупает долг у другого, и оформление происходит внутри кредитной системы.

📌 Важно: сам продавец не может просто «выйти» из обременения. Только банк снимает его после полного погашения долга.

✅ 4. Сделка дольше, но безопаснее

Такая сделка требует больше времени: в среднем от 3 до 6 недель, особенно если участвуют две ипотечные программы или сложная структура собственности. Зато при соблюдении всех требований:

• Деньги хранятся в эскроу или аккредитиве и не переходят к продавцу до момента снятия обременения.
• Банк проверяет чистоту сделки и юридическую надёжность.
• Росреестр регистрирует сделку только при наличии всех согласований.

Это делает такую покупку безопасной, особенно по сравнению с обычными сделками «из рук в руки».

Не стоит бояться покупки квартиры с ипотекой. В 2025 году это обычная и юридически проработанная практика. Но нужно понимать: сделка займёт больше времени, будет включать дополнительные участники (банк) и потребует внимания к деталям.

Если вы готовы к дополнительной бюрократии и потратите время на грамотную подготовку документов, то рисков практически не будет. И вы сможете купить квартиру без переплат, ведь такие объекты часто стоят чуть дешевле из-за «обременения» и желания продавца поскорее закрыть ипотеку.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Перед покупкой необходимо запросить и внимательно проверить:

• Выписку из ЕГРН, где будет указано обременение (ипотека).
• Договор купли-продажи с банком (если он участвует в сделке).
• Ипотечный договор и справку об остатке долга продавца.
• Согласие банка-кредитора на продажу.
• Справку об отсутствии просрочек по ипотеке.
• Согласие супруга, если продавец состоит в браке.

Какие риски есть при покупке ипотечной квартиры?

Покупка ипотечного жилья связана с дополнительными рисками. Основные из них:

• Недобросовестный продавец может скрыть сумму долга или просрочки.
• Оспаривание сделки банком, если она была проведена без его участия.
• Не снятое обременение – покупатель не сможет продать или зарегистрировать недвижимость.
• Риски двойных продаж – если документы оформлены неправильно или поддельны.
• Продавец может использовать полученные деньги не по назначению.

Поэтому покупка такой квартиры возможна только при полной юридической проверке и сопровождении сделки.

Как купить квартиру, которая в ипотеке: пошаговая схема

Есть несколько основных вариантов:

1. Покупка с участием банка продавца
   • Покупатель гасит остаток по ипотеке.
   • Обременение снимается.
   • Продаётся «чистая» квартира.
2. Покупка с помощью своей ипотеки
   • Покупатель берёт ипотеку в том же или другом банке.
   • Новый банк переводит деньги на счёт банка продавца.
   • Происходит переход права собственности, старое обременение закрывается, новое – регистрируется.
3. Сделка с переуступкой долга (редко применяется)
   • Банк согласен перевести ипотеку на нового владельца.
   • Переоформляется кредитный договор.
   • Покупатель становится новым заёмщиком.

Как проходит сделка по покупке ипотечной квартиры?

Сценарий с ипотекой у покупателя (самый популярный в 2025 году):

1. Получение согласия от банка продавца.
2. Оценка квартиры, проверка документов.
3. Подписание кредитного договора покупателем.
4. Открытие эскроу-счета или аккредитива.
5. Перевод денежных средств на погашение старого кредита.
6. Подача документов на регистрацию перехода права собственности.
7. Снятие обременения и наложение нового (если покупка тоже в ипотеку).
8. Завершение сделки и передача квартиры.

Как проверить продавца и квартиру с обременением перед покупкой: пошаговая инструкция

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, требует повышенного внимания к проверке объекта и продавца. Это не просто формальность – от правильной подготовки зависит, будет ли сделка безопасной и не обернётся ли она финансовыми потерями. Ниже – всё, что нужно проверить на практике в 2025 году.

1. Проверьте объект в ЕГРН: есть ли обременение, и кто владелец

Первым делом – получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она покажет:

• кто сейчас является собственником квартиры;
• сколько долей в праве собственности и кто ими владеет;
• дата регистрации текущего права;
• имеются ли обременения (ипотека, арест, запрет на регистрацию);
• есть ли ограничения на распоряжение (например, по решению суда или опеки).

📌 Где получить: официально – на сайте Росреестра, Госуслугах или в МФЦ.

📌 Стоимость: электронная выписка – от 290 ₽, бумажная – от 460 ₽.

Что важно:

• Если продавец не является собственником или имеет только долю – сделка невозможна без согласия других участников.
• Если в графе «Обременения» указана ипотека – потребуется согласие банка на продажу.

2. Запросите справку об остатке долга по ипотеке

Если продавец утверждает, что кредит почти погашен, – не верьте на слово. Попросите у него справку из банка, где оформлена ипотека, с указанием:

• остатка задолженности на дату обращения;
• реквизитов для перечисления денег;
• условий досрочного погашения (если планируется закрыть долг перед сделкой).

📌 Эта справка пригодится вам и для расчётов (особенно если вы будете выкупать долг) и для банка, если вы оформляете ипотеку на ту же квартиру.

3. Проверьте историю квартиры: не участвовала ли она в судебных спорах

Обязательно изучите, не была ли квартира:

• предметом судебного спора (например, по разделу имущества, наследству, опеке);
• объектом ареста по долгам продавца;
• включена в конкурсную массу при банкротстве.

📌 Как проверить:

• Через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru) – по ИНН или ФИО продавца.
• Через ГАС «Правосудие» – поиск по участнику (если физлицо было стороной по делу).
• Через сайт ФССП – наличие исполнительных производств.

4. Убедитесь, что продавец не в банкротстве и не под ограничениями

На момент сделки продавец должен быть дееспособным и не находиться в стадии банкротства. Если он проходит процедуру – все его сделки проверяются конкурсным управляющим, и есть риск, что продажу признают недействительной.

📌 Проверьте:

• наличие сведений в ЕФРСБ (fedresurs.ru) – реестр банкротств;
• отсутствие ограничений в ФССП – может быть запрет на сделки;
• действительность паспорта (его не должны аннулировать или признать недействительным);
• отсутствие инвалидности 1 группы с ограниченной дееспособностью (требуется заключение нотариуса).

5. Проверьте банк продавца: участвует ли он в сопровождении сделок

Если квартира в ипотеке – ключевым участником сделки становится банк, у которого квартира в залоге. Убедитесь, что банк:

• официально разрешает продажу объектов с действующей ипотекой;
• предоставляет письменное согласие на отчуждение;
• имеет прописанную процедуру сопровождения сделки (обычно – через эскроу-счет, аккредитив или закрытие кредита по реквизитам).

📌 Совет: заранее уточните у продавца:

• в каком банке оформлена ипотека;
• каковы внутренние правила этого банка по сделкам купли-продажи с обременением;
• кто будет вашим куратором от банка – это важно для подготовки всех документов.

Как безопасно купить жилье с обременением?

Вот несколько рекомендаций:

• Проводите сделку только с проверенным банком и через официальные механизмы (эскроу, аккредитив).
• Не передавайте деньги напрямую продавцу.
• Заключайте предварительный договор, где прописаны все условия погашения ипотеки.
• Привлекайте юриста или нотариуса для сопровождения сделки.
• Убедитесь, что после погашения ипотеки банк снял обременение в Росреестре.
• Проверьте, есть ли действующие страховки, аресты, залоги, обременения.

Заключение

Покупка квартиры с обременением – это не страшно, если вы знаете, как действовать. В 2025 году банки, нотариусы и риелторы умеют работать с такими сделками, и они проходят тысячами по всей стране. Главное – правильно оформить документы, подключить банк, действовать строго по закону и не переводить деньги напрямую продавцу.

Если вы всё сделаете правильно – риски минимальны. А если не уверены в своих силах – обязательно обратитесь к юристу по недвижимости. В таких сделках мелочей не бывает.