Банкротство с ипотекой в 2025 году: что будет с квартирой и как сохранить жильё

Финансовые трудности, долги и невозможность расплатиться с кредиторами – всё это может привести к банкротству. А если у человека ещё и ипотека? Потеряет ли он жильё? Что будет с квартирой, если она в залоге? И есть ли шанс начать всё сначала? Разбираемся подробно – с учётом изменений законодательства 2025 года.

Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве?

Вопрос, который беспокоит многих должников: что будет с ипотечной квартирой, если я подаю на банкротство?

Ответ: да, такую квартиру могут забрать и продать с торгов – даже если это ваше единственное жильё.

Почему так происходит?

Это прямо предусмотрено законом. В соответствии со статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, единственное жильё не подлежит взысканию, но с одним исключением – если оно находится в залоге. А ипотечная квартира всегда является предметом залога в пользу банка, пока кредит полностью не погашен.

Также это подтверждено судебной практикой и положениями Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности, статьёй 213.25, где прямо сказано, что заложенное имущество подлежит реализации в рамках конкурсной массы.

То есть при банкротстве физлица ипотечная квартира включается в конкурсную массу и подлежит продаже, чтобы удовлетворить требования залогового кредитора – банка.

Есть ли исключения? Когда есть шанс сохранить жильё?

Иногда – да. На практике возможны ситуации, при которых квартиру удаётся сохранить, но важно понимать нюансы:

1. Материнский капитал

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, а в квартире выделены доли детям, продать её возможно только с разрешения органов опеки и суда. В большинстве случаев такие квартиры не реализуются до достижения детьми совершеннолетия – суд защищает права несовершеннолетних.

Важно: это не 100% гарантия, но шансы сохранить квартиру выше, особенно если доли официально зарегистрированы на детей в Росреестре.

2. Выкуп квартиры через третьих лиц

С 2024 года действует упрощённый порядок выкупа залогового имущества родственниками банкрота. Например, если супруг или родители готовы выкупить ипотечную квартиру по цене, установленной оценщиком, имущество может не уйти с торгов посторонним лицам.

Совет: выкуп желательно проводить до момента реализации, оформив договор купли-продажи через управляющего.

3. Уменьшение конкурсной массы

Если задолженность по ипотеке незначительна, а квартира почти выплачена, можно убедить суд исключить её из конкурсной массы, при условии выплаты оставшегося долга в рассрочку. Но это требует профессиональной юридической поддержки и лояльности кредитора.

Пример из практики: должник подал заявление о банкротстве, имея ипотечную квартиру, в которой зарегистрированы он, супруга и двое несовершеннолетних детей. Квартира была куплена с использованием маткапитала, доли детям выделены. Суд отказал в реализации имущества, сославшись на нарушение прав детей и невозможность обеспечить их жильем на аналогичных условиях.

Подводные камни

• Не стоит скрывать имущество или дарить квартиру перед банкротством – такие сделки признаются мнимыми и будут оспорены.
• Даже если квартира почти выплачена, остаток долга не списывается автоматически, если она не продана – банк вправе требовать полного возврата задолженности.
• Если квартира в ипотеке, но вы не проживаете в ней, суд с большей вероятностью допустит её продажу.

Что делать, чтобы не потерять жильё?

1. Обратиться за реструктуризацией долга до подачи на банкротство – банк охотнее идет на уступки, пока нет процедуры.
2. Если планируется банкротство, заранее консультироваться с юристом, особенно если в сделке участвовал маткапитал или имущество оформлено на нескольких лиц.
3. Рассмотреть возможность выкупа жилья родственниками.
4. В отдельных случаях – отказаться от банкротства и пройти через альтернативные процедуры (например, продажа жилья и закрытие кредита до подачи заявления).

Если вы подаёте на банкротство, ипотечная квартира почти всегда будет продана, даже если это ваше единственное жильё. Но закон оставляет возможности для защиты, особенно если участвуют несовершеннолетние дети или семья готова выкупить жильё. Главное – действовать осознанно и не откладывать обращение к юристу до критического момента. В 2025 году законодательство стало более гибким, но и более формализованным: ошибки могут стоить жилья.

Новые правила банкротства с ипотекой в 2025 году: что изменилось?

С начала 2024 года в законодательство о банкротстве физических лиц были внесены важные изменения, которые напрямую касаются владельцев ипотечной недвижимости. Цель – снизить социальную напряженность и дать должникам больше инструментов для сохранения жилья. Эти нормы по-прежнему актуальны в 2025 году и активно применяются судами и финансовыми управляющими.

Обязательная медиация с банком – теперь по закону

Перед тем как выставить ипотечное жилье на торги, должник и залоговый кредитор обязаны попытаться договориться. Это правило основано на постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2023 года, которое дополнило практику применения статьи 213.28 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Медиация означает, что стороны должны:

• рассмотреть возможность реструктуризации долга;
• обсудить продление срока кредита или отсрочку платежей;
• принять другие меры, позволяющие избежать потери жилья.

Суд, в свою очередь, не имеет права утвердить план реализации квартиры без доказательств попытки провести такую процедуру. Это даёт время и шанс сохранить ипотечное жильё, особенно если заёмщик активно сотрудничает с банком.

Выкуп жилья через третьих лиц – расширены возможности

С 2024 года должник может предложить выкупить ипотечную квартиру до начала торгов через третье лицо – родственника, инвестора или даже организацию. Это позволяет сохранить недвижимость в кругу семьи. Однако важно помнить:

• выкуп возможен только до начала торгов;
• цена выкупа должна соответствовать рыночной стоимости (на основании отчета независимого оценщика);
• сделка должна быть прозрачной и не носить признаки мнимости – иначе она может быть оспорена арбитражным управляющим или кредиторами.

Цифровизация процедуры – банкротство стало проще

С 2024 года большинство действий в рамках банкротства перешли в онлайн:

• все уведомления публикуются в ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru);
• документы можно подать через ГАС «Правосудие» или портал Госуслуги;
• торги по продаже имущества проводятся на электронных площадках torgi.gov.ru или площадках-дублёрах;
• сроки рассмотрения дел сократились – в среднем до 4–6 месяцев.

Цифровизация упростила процедуру для должников и снизила нагрузку на суды, а также улучшила доступ к информации.

В 2025 году правила банкротства с ипотекой стали более гибкими и прозрачными. У должника появился шанс сохранить жильё, но только при активной позиции, грамотной юридической подготовке и взаимодействии с банком и управляющим. Не стоит ждать пассивно – банк и конкурсный управляющий не обязаны предлагать выкуп или реструктуризацию. Это задача должника и его представителя

Если хочешь, могу сразу продолжить переписывать следующие блоки статьи в таком же ключе.

Возможно ли получить ипотеку после банкротства в 2025 году?

Формально – да. Практически – с серьёзными ограничениями и только спустя время.

Процедура банкротства, завершившаяся реализацией имущества и списанием долгов, влечёт за собой значительные последствия для кредитной истории и репутации заёмщика в банковской системе.

Законодательная база и срок ограничения

Согласно статье 213.30 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сведения о признании гражданина банкротом хранятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в течение пяти лет с момента завершения процедуры. На протяжении всего этого срока лицо обязано указывать факт банкротства при попытке получения нового кредита.

Дополнительно, в течение пяти лет с даты завершения банкротства гражданин не может повторно подать заявление о признании себя банкротом. Эти ограничения автоматически делают заёмщика высокорисковым в глазах банков.

Как банки принимают решение?

В 2025 году большинство банков используют автоматизированные скоринговые модели, которые в первую очередь анализируют:

• наличие отметки о банкротстве в бюро кредитных историй;
• частоту и объем ранее просроченных обязательств;
• текущий уровень долговой нагрузки;
• стабильность доходов;
• структуру активов клиента.

Даже если прошло 5 лет, и по закону ограничений больше нет, это не гарантирует автоматического одобрения ипотеки. Кредиторы вправе самостоятельно устанавливать внутренние правила для таких клиентов.

При каких условиях ипотеку могут одобрить?

Ряд банков в 2025 году действительно рассматривают заявки от бывших банкротов, но чаще – на индивидуальных условиях. Положительное решение возможно, если:

1. Есть стабильный и подтверждённый доход. Желательно, чтобы заявитель проработал не менее 12 месяцев на текущем месте работы и имел официальный доход выше средней по региону.
2. Первоначальный взнос от 30% и выше. Чем больше взнос, тем ниже риск для банка. Это может компенсировать испорченную кредитную историю.
3. Созаёмщик или поручитель с идеальной репутацией. Привлечение лица с безупречной кредитной историей и высоким доходом повышает шансы на одобрение.
4. История восстановления. Если после банкротства человек оформлял и успешно погашал кредиты (например, потребительские), это доказывает, что он умеет справляться с обязательствами.
5. Специальные программы. Некоторые банки в 2024–2025 годах запустили ипотечные продукты с повышенной процентной ставкой для клиентов с негативной историей. Условия менее выгодные, но это шанс войти на рынок недвижимости.

Примеры из практики:

• Андрей, 39 лет, завершил процедуру банкротства в 2019 году. В 2025 году подал заявку на ипотеку в крупный федеральный банк с первоначальным взносом 40% и подтвержденным доходом 180 000 ₽. Получил одобрение под ставку 13,2% годовых (на фоне средней по рынку – 9,8%).
• Мария, 31 год, закончила банкротство в 2022 году. Обратилась в банк в 2024 году – получила отказ. Повторно подала заявку в 2025 году уже с созаёмщиком и оформила ипотеку под ставку 11,5% с 35% взносом.

Что важно помнить?

• Даже если БКИ (бюро кредитных историй) уже не показывает негатив, банки могут запросить расширенный отчёт, где банкротство останется отражено.
• При заполнении анкеты скрывать факт банкротства нельзя – за это могут не только отказать, но и аннулировать договор в будущем.
• Срок после банкротства до реальной возможности получить ипотеку – от 3 до 7 лет, в зависимости от банка и региона.

В 2025 году получить ипотеку после банкротства возможно, но это всегда сопряжено с повышенными требованиями, ставками и вниманием со стороны кредитора. Тем не менее, если заёмщик демонстрирует финансовую стабильность, высокий уровень доходов и готов внести существенный первоначальный взнос – шансы на положительное решение есть. Главное – подходить к этому вопросу осознанно и быть готовым к диалогу с банком.

Что происходит, если банкротится созаёмщик по ипотеке: нюансы и последствия

В ипотечных договорах часто участвуют созаемщики – это лица, которые вместе с основным заемщиком несут солидарную ответственность перед банком. Чаще всего это супруги, родители, близкие родственники или партнёры, совместно приобретающие недвижимость. Если один из созаёмщиков признаётся банкротом, это может повлиять как на статус ипотеки, так и на судьбу квартиры.

Что говорит закон?

Согласно ст. 323 Гражданского кодекса РФ, созаёмщики несут солидарную ответственность по обязательству. Это значит, что банк вправе требовать погашения долга как с любого из них по отдельности, так и со всех сразу, в полном объёме.

Процедура банкротства регулируется законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При банкротстве физлица, в том числе созаёмщика, суд обязан рассмотреть всю имущественную ситуацию и определить, какие обязательства сохраняются, а какие подлежат списанию. При этом ипотека – это долг, обеспеченный залогом, а значит, имеет приоритет в погашении и сохраняет юридическую силу даже после признания лица банкротом.

Возможные сценарии развития событий

1. Созаёмщик был основным плательщиком по ипотеке

Если банкротящийся созаёмщик в реальности вносил основную часть платежей по кредиту, а остальные участники договора лишь формально числятся, банк может счесть, что финансовая устойчивость всей ипотеки под угрозой. В этом случае возможны два исхода:

• Банк требует досрочного погашения долга, ссылаясь на ухудшение платёжеспособности участников договора.
• Квартира включается в конкурсную массу – её могут продать через торги, а вырученные средства направить на погашение долга.

Однако в 2025 году суды всё чаще встают на сторону второго платёжеспособного участника, если он доказывает, что может продолжать выплаты.

2. Ипотека обслуживается другим созаёмщиком

Если платежи по кредиту продолжают вноситься вторым созаёмщиком, суд может пойти по более мягкому сценарию:

• Кредит сохраняется;
• Квартира не включается в конкурсную массу;
• Возможна реструктуризация – пересмотр условий кредита с учётом изменившейся ситуации.

Такая практика особенно применима, если банк не возражает и есть стабильные платежи.

3. Банкротятся оба созаёмщика

Если в процедуре банкротства участвуют оба созаёмщика, квартира, как обременённое ипотекой имущество, в 99% случаев включается в конкурсную массу. Исключения возможны только в следующих случаях:

• Квартира является единственным жильем и приобретена без привлечения материнского капитала (при его использовании – защита от реализации теряется).
• У должников имеются несовершеннолетние дети или инвалиды, которым принадлежит доля в жилье.
• Подтверждено, что при продаже имущества будет нарушено право на достойное жилье.

В таких делах суды опираются на позиции Верховного суда РФ, а также конкретные обстоятельства: уровень доходов, количество детей, наличие другого жилья и пр.

Как суд определяет судьбу квартиры?

При рассмотрении дел о банкротстве с участием созаёмщиков, суд анализирует:

• долю каждого созаёмщика в имуществе – если ипотека оформлена в долевую собственность;
• финансовое участие в выплатах – чьи деньги использовались;
• наличие несовершеннолетних или иждивенцев – особенно важно для сохранения жилья;
• возможность продолжения обслуживания долга другим участником.

В 2025 году практика такова: если оставшийся созаёмщик способен обслуживать кредит, суд может не включать жильё в конкурсную массу – особенно если это единственное жильё семьи.

Как сохранить квартиру, если один из созаёмщиков банкротится?

1. Своевременно уведомить банк и обсудить возможность реструктуризации или переоформления ипотеки на второго участника.
2. Подтвердить платёжеспособность – предоставить справки о доходах, стабильную платёжную историю.
3. Предоставить документы о составе семьи, наличии детей и отсутствии альтернативного жилья.
4. Оформить соглашение между созаёмщиками (при наличии) о перераспределении долей или обязательств.
5. При необходимости – привлечь юриста для сопровождения процедуры банкротства и защиты имущества.

Банкротство одного из созаёмщиков по ипотеке – не приговор для жилья, но требует грамотного подхода. Многое зависит от фактических обстоятельств: кто вносил платёж, есть ли дети, единственное ли это жильё и как оформлена собственность. В 2025 году судебная практика гибче, чем раньше, и даёт шанс сохранить недвижимость при активной позиции второго созаёмщика. Главное – не затягивать с юридическим сопровождением и вести диалог с банком.

Как сохранить имущество при банкротстве?

Чтобы не потерять квартиру и другие активы, нужно действовать стратегически:

• Заранее согласовать с банком реструктуризацию, если просрочек ещё нет.
• Привлечь юриста – он поможет защитить имущество от включения в конкурсную массу.
• Попробовать выкуп залоговой квартиры через третье лицо.
• Оформить банкротство по упрощённой процедуре – без имущества, если есть основания.

Запрещены попытки отчуждения квартиры до банкротства – такие сделки аннулируются через суд как «фиктивные».

Какие последствия при банкротстве с ипотекой?

После признания банкротом и завершения всех процедур:

• списываются все долги (включая ипотечные остатки);
• 5 лет нельзя снова оформлять кредиты без указания факта банкротства;
• информация о банкротстве хранится в бюро кредитных историй 10 лет;
• в течение 3 лет нельзя быть директором или учредителем компаний;
• имущество, не реализованное в процессе, переходит обратно должнику, кроме залогового.

Вывод

Банкротство с ипотекой – это не конец, а шанс начать с чистого листа. Да, риски есть: квартира может быть реализована, кредитная история пострадает. Но при грамотной подготовке и поддержке юриста можно сохранить часть имущества, сократить убытки и выйти из долговой ямы. В 2025 году закон предоставляет для этого больше возможностей – важно знать свои права и использовать их.