Семейная ипотека в 2025 году: условия и особенности

Семейная ипотека в 2025 году: основные условия, процентные ставки и максимальный размер кредита.

Семейная ипотека остается одной из немногих льготных программ кредитования под покупку жилой недвижимости, доступных в 2025 году. С ее помощью можно получить кредит всего под 6% годовых и при достаточно скромном в текущих реалиях первоначальном взносе – от 20%. Мы узнали, что ждет семейную ипотеку в 2025 году, кто и как сможет получить финансирование и о каких ограничениях стоит помнить.

Что такое семейная ипотека

Так называется субсидируемая государством программа ипотечного кредитования для семей с детьми. В 2024 году ее продлили до конца 2030-го, сохранив привлекательную ставку, доступный размер первоначального взноса и достаточно большие лимиты, которые можно получить на покупку жилья.

Выдается она семьям с детьми, но не всем, а только тем, которые соответствуют требованиям.

Так, получить семейную ипотеку в 2025 году можно, если:

хотя бы одному из ваших детей еще не исполнилось 7 лет, возраст ребенка в этом и остальных случаях учитывается на дату подписания кредитного договора, а не на дату подачи заявки или получения одобрения;
вы воспитываете ребенка с инвалидностью, и этот ребенок еще не достиг совершеннолетия (если детей несколько, и у всех прочих нет ограничений по здоровью, это не отменяет ваше право на льготное кредитование);
у вас двое детей, которым не исполнилось 18, и вы хотите взять ипотеку на постройку частного дома или проживаете в регионе с низкими темпами строительства либо с численностью населения до 50 тыс. человек (исключая города Московской и Ленинградской областей) – в этих двух случаях можно взять кредит и на квартиру.

Важно: если вы хотите взять ипотеку на квартиру, в большинстве случаев это может быть только новостройка. Причем, с 02 июля 2024 года купить ее можно только по первичному договору долевого участия, то есть заключенному напрямую с застройщиком. Купить в семейную ипотеку жилье по переуступке больше нельзя.

Кроме этого, стоит помнить и еще об одном ограничении: это лимиты финансирования. Дело в том, что низкую ставку вы не получаете просто так. Ее вам обеспечивает государство за счет бюджетных средств, доплачивая банкам разницу между льготной и рыночной ставкой ипотечного кредитования. На фоне растущей в 2024 году ключевой ставки рыночная ипотечная ставка тоже выросла. На конец года ведущие банки предлагают обычную ипотеку под 28-29%, а это почти на 10% больше, чем в январе 2024 года минимально. Такой рост привел к быстрому расходованию запланированных бюджетных средств и во второй половине 2024 года получить финансирование семьям с детьми стало сложнее. На 2025 год государство предусмотрело на поддержку семейной ипотеки 637 млрд рублей, а общий лимит для всех банков увеличили на 2,4 трлн рублей, что должно удовлетворить потребности всех граждан, желающих приобрести жилье с господдержкой по этой программе [1,2]. Но в целом тянуть с принятием решения не стоит.

Условия Семейной ипотеки в 2025 году

Изменения в условия семейной ипотеки были внесены еще в 2024 году, и в 2025 году новых правил не заявлено. Корректировки сузили круг претендентов на получение кредита на покупку жилья и варианты недвижимости – мы рассказали о требованиях к заемщикам выше. Что касается ставки и лимитов, здесь изменений нет [3]:

семейная ипотека выдается под 6% годовых максимально, при этом у банков есть право предоставлять дисконт по ипотечной ставке за счет собственных средств;
минимальный первоначальный взнос – 20%, но и здесь банки могут устанавливать собственные правила, в частности увеличивать объем первоначального взноса, что также направлено на ужесточение отбора заемщиков для снижения рисков невыплат по кредиту;
максимальный размер льготной ипотеки – 12 млн рублей для Москвы, Петербурга, Московской и Лен. областей, 6 млн рублей – во всех остальных субъектах РФ;
срок кредитного договора – до 30 лет.

Лимит на сумму ипотечного кредита не означает, что вы не можете взять больше. Напротив, лимит можно увеличить до 9 или 15 млн рублей в зависимости от региона. Правда ставка будет комбинированной: в пределах 6 и 12 млн. она будет льготной (6%), а на остаток суммы – рыночной (действующей на момент заключения кредитного договора).

Варианты недвижимости под семейную ипотеку

Льготная ипотека для семей с детьми 2025 имеет жесткие требования к типам недвижимости, на покупку которой банк может выдать вам деньги. Как правило, банки рекомендуют сначала подобрать объект, а после подавать заявку на кредит: срок действия одобрения всего 60 дней, и если жилье не будет удовлетворять условиям, вы можете просто не успеть выбрать новый вариант.

Вот на что можно потратить семейную ипотеку:

жилье, как готовое, так и в стадии строительства, приобретенное в многоквартирных новостройках непосредственно у застройщика (напомним, покупка по переуступке теперь запрещена);
индивидуальные жилые дома и таунхаусы, которые уже построены или находятся в процессе строительства, но только при условии, что их продает застройщик;
строительство собственного дома (ипотека может включать покупку земельного участка);
вторичное жилье, при условии отсутствия строящихся домов в местности проживания (этот вариант доступен только для семей, воспитывающих ребенка-инвалида).

С изменениями в программе льготной ипотеки введены дополнительные ограничения на строительство собственного жилья. Согласно новым правилам, получение ипотечного кредита с государственной поддержкой для семей с детьми возможно только в том случае, если строительство осуществляется по договору подряда и обязательно с применением эскроу-счета. То есть построить дом самому или платить напрямую подрядчику нельзя.

Можно ли использовать материнский капитал

Семейный или материнский капитал остается одним из самых часто используемых способов снизить переплату по ипотеке. Согласно обновленным условиям семейной ипотеки, в 2025 году маткапитал использовать по-прежнему можно [4].

Средства сертификата можно частично или полностью потратить на формирование первоначального взноса. При этом для увеличения шансов на одобрение заявки рекомендуется использовать собственные средства, а не только сертификат. Дело в том, что банкам важна платежеспособность заемщика, и в условиях высокой конкуренции за получения льготной ипотеки выиграет тот, кто предоставит не только «деньги государства» в виде маткапитала, но и собственные накопления.
Также сертификат можно направить на погашение основной задолженности. Хотя в целом с точки зрения расходов семьи ничего не изменится – сертификат все равно покроет одну и ту же часть стоимости приобретаемого в ипотеку жилья – вариант применить сертификат уже после выдачи кредита предпочтительнее, так как первоначальный взнос из «своих» денег повышает шансы на одобрение заявки.

Не забывайте, что период ожидания в 3 года с момента рождения ребенка, за которого вам выдали сертификат, в случае оформления ипотеки отменяется. Если вы берете новый кредит, вы можете потратить маткапитал без ожидания. Если сертификатов два и более, потратить можно все. Варианта распоряжения деньгами так же два: на первоначальный взнос или в счет частично-досрочного погашения кредита.

Еще один важный нюанс: для погашения ипотеки можно использовать и другие меры поддержки. Например, региональный маткапитал, который выдают местные власти за рождение детей, а также субсидия для многодетных – ее минимальный размер составляет 450 тыс., а максимальный – 1 млн рублей (такую выплату получают жители 8 регионов Дальнего Востока). Кроме этого, на местах вводится так называемая выплата за «ранние роды», ее получают семьи, ставшие родителями до достижения определенного возраста. Так, в Карелии, Мордовии, Красноярском крае, Самарской области и некоторых других планируют назначить выплату тем, кто родит ребенка до 25 лет. Эти деньги также можно направить на погашение ипотеки.

Возможно ли повторно оформить семейную ипотеку

С 2023 года право на повторное получение семейной ипотеки ограничено: взять ее во второй раз можно только при выполнении следующих условий:

предыдущая льготная ипотека для семей с детьми была получена до 23.12.2023;
после 23.12.2023 в семье родился еще один ребенок, а кредит, который был взят ранее, полностью погашен на момент повторной подачи заявки на семейную ипотеку;
семейную ипотеку оформляет один из супругов, который ранее не был заемщиком или созаемщиком по аналогичной программе семейной ипотеки – если первая ипотека была на мужа, вторую можно оформить на жену.

Важно, что ограничение действует на все льготные программы. То есть если у вас в настоящий момент открыта, например, дальневосточная ипотека, которую вы получали после декабря 2023 года, взять еще одну, но по программе для семей с детьми нельзя.

Можно ли с помощью семейной ипотеки рефинансировать другой жилищный кредит

Да, программа допускает рефинансирование, но только при условии, что вы выполняете требования семейной ипотеки с господдержкой:

есть дети, возраст и состояние здоровья которых не противоречат условиям льготной ипотеки;
нет ипотеки по льготной ставке, выданной после 23.12.2023;
жилье по первому кредитному договору куплено у застройщика по ДДУ (исключения – строительство личного частного дома и вторичка для некоторых регионов).

Важно понимать, что рефинансирование – это не просто замена условий. Это выдача нового кредита на погашение старого и даже не обязательно в одном и том же банке. При замене кредитного договора банк будет анализировать заемщика точно так же, как и в первый раз – проверит доходы, трудоустройство, благонадежность. Рождение детей, которое, с одной стороны, является основанием для получения семейной ипотеки, может сыграть и против вас. Если среднедушевой доход семьи снизился из-за увеличения числа иждивенцев, в рефинансировании могут отказать.

Какие документы нужны для оформления семейной ипотеки в 2025 году

Набор документов для предварительного решения стандартный:

удостоверения личности и СНИЛС всех созаемщиков (паспорт);
свидетельство о рождении ребенка (детей);
подтверждение трудоустройства и доходов заемщиков.

На первом этапе анализ заемщика проводится автоматически. Используется банковский скоринг – математическая модель, которая присваивает балл каждой характеристике заемщика и по сумме этих баллов пропускает заявку дальше или направляет отказ. Далее заявку рассматривает менеджер. Учитывается не только доход, но и кредитная история и текущий показатель долговой нагрузки согласно рекомендациям ЦБ [5].

Статус заемщика не имеет значения: ипотеку могут получить семейные пары, одинокие родители, а также опекуны или усыновители, если они соответствуют условиям программы.

А вот категория занятости может быть важна. Например, самозанятые с невысокими и нестабильными доходами, а также индивидуальные предприниматели, особенно работающие на режимах, не предполагающих регулярной отчетности (НПД, АУСН или патент), могут получить отказ, так как стабильность их доходов не гарантирована. Обойти этот нюанс можно, предоставив созаемщика с высокими «официальными» доходами и безупречной кредитной историей. Кстати, проверить ее будет нелишним для любого претендента на семейную ипотеку – используйте Госуслуги, чтобы получить отчет и узнать свой рейтинг заемщика [6].

Где оформить семейную ипотеку

Ее выдают все крупные банки, но условия не везде одинаковые. Может отличаться первоначальный взнос и даже ставка: некоторые кредитно-финансовые организации предлагают скидки для зарплатных клиентов и тех, кто оформил комплексное страхование.

В числе лидеров – СберБанк, ВТБ, ПСБ, Совкомбанк, Альфа-банк и другие. Перед тем, как подавать заявку, сначала сравните условия. Подавать заявки везде и сразу не стоит: отказы снижают ваш рейтинг заемщика, а потому множественные запросы могут сыграть против вас.

Семейная ипотека – ценный шанс взять кредит на жилье по выгодной ставке. Узнайте условия ипотечных программ в вашем банке и оформите страхование ипотеки в Ингосстрахе – это поможет получить скидку.

Источники

Утвержден федеральный бюджет на 2025 - 2027 годы. Ссылка на ресурс: https://www.consultant.ru/law/hotdocs/87303.html
Минфин утвердил новый механизм выборки лимитов на семейную ипотеку. Ссылка на ресурс: https://www.interfax.ru/business/997348
Минфин России: Семейная ипотека продлена до 2030 года. Ссылка на ресурс: https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=39161-semeinaya_ipoteka_prodlena_do_2030_goda
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
Банк России. Показатель долговой нагрузки. Ссылка на ресурс: https://cbr.ru/finstab/instruments/pti/
Госуслуги. Как посмотреть свою кредитную историю. Ссылка на ресурс: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/credit_bureau/100748